长沙精装房政策

前不久，湖南长沙政府办公厅下达一则《通知》文件，文件要求长沙市以内的五区新建商品住宅全装修交付比例不低于百分之七十,望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市全装修交付比例不低于百分之三十。关于该文件为何出台相关的讲装修新政策，以及长沙市房价走向究竟如何，让我们细细来说说看。

1.新政满足长沙环保要求

近年来，环保越来越受到国家重视，长沙也积极打响了“蓝天保卫战”！业内人士认为，长沙出台精装修新政，对于提升长沙城市的环境质量起着重要作用。

旭辉集团长沙事业部营销总监宋大伟分析认为，精装修是房地产行业的发展趋势。一方面，精装修更加节能环保，可避免每年装修带来的二次污染，减少建筑材料的浪费，有利于构建生态和谐社会；另一方面，业主零散装修将产生甲醛、装修噪音、灰尘和建筑垃圾，影响其他业主的居住体验。

星语林南壹号总经理李杰持相同意见，他认为，新房精装修交付，开发商集中采购施工，能够避免过多浪费，节省企业和个人成本，这对于打响长沙的“蓝天保卫战”、提升长沙城市品位都有重要作用。

2.新政可提升开发商利润空间？

众所周知，2017年6月，长沙三部门曾联合出台文件，明确规定，装修价格不得超过毛坏房价格的15%。不过，在近日出台的精装修新政中，却未对精装修价格做过多说明。

李杰认为，长沙出台的精装修新政，未规定装修价格不得超过毛坏房价格的15%，可适当提升开发商盈利空间。一方面，新房限价政策短期难放开；另一方面，开发商各项成本都在上涨，精装修政策将对房地产行业发展起到积极作用。

与此同时，和顺地产营销总监姜洋认为，政府虽然仍在实施限价，但精装修新政给开发商留了一个合理利润空间的口子。“长沙内五区土地价格较高，但受制于限价，开发商没有太多利润空间，新房精装出售给开发商留了一个口子。同时，新房的精装标准将由发改委审核，精装修价格要第三方机构评定，开发商利润也不可能太高。”姜洋说。

3.新政将促使长沙房价继续上涨？

“房子是用来住的”是2017年中央对全国楼市的定调，在这一基调之下，长沙乃至全国多个城市陆续出台楼市调控新政。那么此次长沙出台精装修新政，将直接促使长沙房价上涨吗？

湘域地产营销总经理田章表示，新政规定销售合同在网签备案时，毛坯和装修分开计价。此举意味着，新房网签备案的是毛坯房价格，名义上长沙房价不会出现过快上涨。

“精装修新政对长沙房价还是有一定的拉升作用，毕竟购房者压力将增大。”姜洋称，“长沙新政没有对精装销售价格做范围的约定，不排除接下来对精装标准、精装范围来做约束。”

4.重点：全装修实施细则到底说了些什么？

此次全装修新政发布，主要包括了五个方面的内容：   

A:土地供地方面

新供地商品住宅项目须在土地供应环节明确为全装修；已供地项目实行全装修建设的，按按要求办理相关手续。   

继要求内五区新建商品住宅采用全装修交付比例不低于70%后，长沙住建委和发改委终于从一级市场开始着手，再次积极推进商品房全装修进程。

目前长沙楼市还没有具体规定需采取全装修建设的地块，不过具体操作可以参考南昌市湾里区[2018]AA008号宗地，该宗地在供地信息中明确：住宅项目中户型面积90平方米(含)以下实施全装修建设，不排除长沙未来供地也伴随着类似的规定，期待长沙市迎来第一块含全装修建设住宅的地块。

B:全装修商品住宅销售

装修部分的价格采取第三方造价咨询机构核算的方式灵活定价，“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目价格限定2500封顶。造价咨询机构选定采用“咨询单位抽选系统”随机抽取方式而非开发商指定方式。

此条规定不由得让人联想到之前被纷纷转发的“精装细则送审稿”，相比之下二者八九不离十，对于商品房全装修部分的价格，长沙还是采用了第三方造价咨询机构核算送审的办法，也就是说，全装修部分的价格由开发商自己选档次，然后报送住建部门，经过随机抽取的造价机构核算后即可。   

而关于“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目另有规定，刚需价格限定全装修装2500封顶。这条说的是封顶而不是一定加价2500，具体项目的具体全装修加价参照咨询机构核算的办法，非刚需部分不受此条限制。   

以梅溪湖9971双限地为例，将来若是开发成刚需住宅产品，其最高售价为12471元/平，再参考现在的梅溪湖周边房价,12000+的精装哪里找？这一条也是给长沙房价定的一个死规矩，对购房者特别是刚需来说，是相当大的利好。

C:全装修商品房住宅买卖合同迎包括毛坯价格和装修部分价格，销售时应严格执行明码标价制度。  

还记得前几个月，某盘精装开盘，“装修部分需全款、贷款只能贷毛坯”的做法引起诸多购房者心中不满，这意味着首付直接多了个装修部分，小几十万。   

不过现在这些都成为历史了，合同包括二者的价格也就是说明毛坯款与装修款都可以使用贷款，购房时的经济压力降低不少，这算是又一条利好政策。

D:此前关于全装修商品住宅的规定与通知与本通知不一致的，以本通知为准   

再见，“全装修部分价格不高于毛坯部分价格15%”，官方宣布这条作废。

E:各部门将加强对工程建设各方责任主体的监督，加强对第三方造价咨询机构的监管，对违法违规事项依法惩处并记入企业信用档案，情节严重的纳入“黑名单”，构成违法的，追究法律责任。对销售行为不规范、违反购房业主意愿强行调整装修标准的企业，严格查处。

关注：全装修细则对商品房供需两端有什么影响？

长沙楼市或将迎来一波大放量   

长沙的部分开发商们，应该是等这条全装修细则等的花儿都谢了，甚至不惜背负“捂盘惜售”之恶名，特别是一些对政府批价不满意的项目。想在精装上做文章，又苦于有前车之鉴——某盘毛坯改精装“飞升”失败，被打回原形只好毛坯开卖。   

此次正式发布的全装修细则对开发商来说是属于比较理想的一种情况，细则没有一刀切死，全装修部分价格不高于毛坯部分价格15%的条令作废，价格由开发商自己酌情把握，当然要能通过价格核算和舆论的监督。   

好好做精装，总比之前要好

购房者迎来一波利好 

上面说到，楼市或将迎来一波放量，可供选择的房源同样有数量上的增长，许多购房者等待已久的楼盘或将乘势入市。并且购房装修部分可一同贷款也减轻了购房者的购房压力。   

从长远看来，双限地等刚性需求项目戴上的2500（不调整的话）紧箍咒是否说明长沙双限地刚需部分房价在将来会稳定在12500以内？     

延伸：武汉、合肥、南昌等地精装细则有何区别？   

相比长沙，武汉关于全装修价格采取了划分6个价格指导区间的办法，全装修部分的价格从2000—5000划分了6个档次。南昌也对全装修住宅明确规定，住宅开发单位和购房者应按照国家和地方的有关规定签订制式合同，销售成品房的价格中包含装修费用，并在商品房预售合同中单独标明装修标准。   

并且在昨天，合肥也有相关新建商品住宅房装修费用的文件流出，文件中提及将由开发企业委托第三方机构对其装修标准进行价格评估，价格主管部门依据价格评估机构评估情况，指导确定合理的装修价格，全装修部分的价格从2000—4500划分了3个档次，此外达到运营绿建三星的项目，装修部分价格由开发企业依据评估成本与购房户协商确定。   

可以看出，长沙此次全装修细则的确定，有参考其他城市的成分在，但是又考虑到目前长沙的楼市情况，并未采取一刀切式的价格区间划分办法，而是采取了相对灵活相对市场经济的调控方式。

但是此次发布的全装修细则还是有不尽如人意的地方，例如，细则中提到的“限房价、竞地价”试点地块等刚性需求项目包括哪些？限房价但不限地价的土拍地块（参考雨花区书院路卓越置业拍得的9900限价地块）是否也在此之列？

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